Zal huurkoop van woningen in populariteit winnen door wetsvoorstel?

780
Huurkoop wetsvoorstel

Op 31 maart 2016 is het wetsvoorstel Consumentenkredietovereenkomsten, goederenkrediet en geldlening verschenen. Het wetsvoorstel brengt een aantal wijzigingen mee met betrekking tot huurkoop. In het wetsvoorstel heeft de huurkoper van een woonruimte een aparte afdeling gekregen, waarin de consument bij het kopen van een woning extra bescherming geniet.

Voorwaarden

Om van de beschermende bepalingen gebruik te kunnen maken moet het wel gaan om een particuliere huurkoopovereenkomst van een woning. Voor een woning is de feitelijke bestemming doorslaggevend. Het is dus niet bepalend met welk voornemen de koper het pand in gebruik neemt, als het gebouw feitelijk een bedrijfspand is valt het niet onder de definitie van het wetsvoorstel. Hoe de woning door de verkoper werd gebruikt is evenmin bepalend. Een vakantiewoning of een tweede huis valt daarentegen wel binnen de definitie, omdat permanente bewoning zelf geen vereiste is.

Voor een gemengd gebruik van woon- en bedrijfsruimte geldt dat er een ruime bescherming is van een niet professionele huurkoper. De afdeling is van toepassing als een deel van het gebouw tot woning is bestemd. Pas als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt is de afdeling niet meer van toepassing.

Om bescherming van deze extra bepalingen te genieten is ook vereist dat je niet handelt in uitoefening van een beroep of bedrijf. Het gaat hier om particuliere kopers van een woonruimte. Wanneer een Koper van een woonruimte deze ruimte voor zowel bewoning als ook voor de uitoefening van zijn/haar beroep wil gaan gebruiken is van belang dat het beroepsmatige gebruik onbetekenend moet zijn als die persoon als consument wil worden aangemerkt. Wanneer aan de bovengenoemde vereisten is voldaan kan er in de koopovereenkomst niet ten nadele van de huurkoper worden afgeweken van de nieuwe afdeling: de huurkoop van woonruimte.

De overeenkomst van huurkoop van een woning

Een huurkoopovereenkomst van een woonruimte door een particuliere koper moet worden aangegaan bij notariële akte. In de notariële akte moeten ter bescherming van de koper meer gegevens worden opgenomen dan voorheen, nu namelijk ook:

  • welke kosten voor rekening van de huurkoper komen;
  • welke gevolgen verbonden zijn aan vervroegde aflossing door de huurkoper;
  • de eventueel op de zaak rustende beperkte rechten, zoals hypotheekrecht;
  • het taxatierapport waarin de waarde van de woning is vastgesteld. Partijen moeten nu twee weken de tijd krijgen om het rapport door te nemen.

Totdat de notariële akte tot stand is gekomen kunnen beide partijen de overeenkomst vernietigen. Beide partijen zijn dan ook verplicht om mee te werken aan een notariële akte. In afwachting hiervan kan de huurkoper gebruik maken van de bevoegdheid tot inschrijving van de huurkoopovereenkomst in de openbare registers. De huurkoopovereenkomst heeft dan in zoverre werking dat een verkoop, bezwaring, onderbewindstelling, verhuur, verpachting, beslag, surseance van betaling en zelfs het faillissement, welke plaatsvinden na de inschrijving van de overeenkomst, niet tegen de huurkoper kunnen worden ingeroepen. Wordt de overeenkomst daarna echter niet in een notariële akte vastgelegd, dan kan de huurkoper de overeenkomst vernietigen en het reeds betaalde terugvorderen. De huurverkoper kan de overeenkomst ook vernietigen, maar niet voordat hij de huurkoper een redelijke termijn heeft gegeven om mee te werken aan een notariële akte. Wanneer de huurkoper geen gehoor geeft aan de oproep om mee te werken aan een notariële akte en ook niet wil ontruimen is er geen reden waarom de huurverkoper de geleden schade niet zou kunnen verhalen op de huurkoper.

Zoals hierboven besproken dient er in de akte te worden opgenomen welke gevolgen er verbonden zijn aan vervroegde aflossing door de huurkoper. De huurkoper heeft namelijk het recht zich te allen tijde geheel of gedeeltelijk van zijn verplichtingen uit de huurkoopovereenkomst te bevrijden. Wanneer de huurkoper vóór het verstrijken van de kredietovereenkomst aan zijn verplichtingen op grond van de kredietovereenkomst wenst te voldoen, geeft hij dit aan bij de huurverkoper. Deze deelt hem de benodigde informatie mee, zodat de huurkoper de mogelijkheid van vroegtijdige aflossing kan overwegen. De informatie bevat ten minste een berekening van de gevolgen voor de huurkoper die vóór het verstrijken van de kredietovereenkomst aan zijn verplichtingen voldoet met een duidelijke vermelding van de daarbij gehanteerde hypothesen, die elk redelijk en verdedigbaar zijn. De huurkoper heeft recht op een vermindering van de totale kosten die gelijk zijn aan de rente en de kosten voor de resterende duur van de overeenkomst. De huurverkoper kan in de overeenkomst opnemen dat een vervroegde aflossing alleen is toegestaan op bepaalde data, met inachtneming van een bepaalde termijn of termijnen, met inachtneming van bepaalde minimumbedragen, dan wel tegen betaling van een vergoeding. Deze vergoeding moet een eerlijke en objectief verantwoorde vergoeding voor mogelijke kosten die rechtstreeks aan vervroegde aflossing verbonden zijn. De vergoeding mag het door de huurverkoper geleden financiële nadeel niet overschrijden en aan de consument mag geen boete worden opgelegd.

Beschermende Bepalingen

Nieuw in dit wetsvoorstel is ook dat voor de ontbinding van de huurkoopovereenkomst nu geen rechterlijke uitspraak meer vereist is. De huurverkoper mag de overeenkomst nu ontbinden wanneer de huurkoper een betalingsachterstand heeft en de huurverkoper hem heeft uitgenodigd om in overleg te treden met betrekking tot deze betalingsachterstand. Ook moet hij de huurkoper in gebreke hebben gesteld en hem daarbij een redelijke termijn van twee maanden hebben gegeven. Indien de huurverkoper bij ontbinding van de huurkoopovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurkoper in een betere vermogenstoestand zou geraken dan bij het in stand blijven van de huurkoopovereenkomst, vindt volledige verrekening plaats.

Voor de particuliere huurkoper is het retentierecht een dwingende bepaling geworden. Indien de huurkoper bij ontbinding van de overeenkomst recht mocht hebben op enige terugbetaling, heeft hij het recht om de zaak onder zich te houden, totdat het hem verschuldigde is betaald of de huurverkoper daarvoor voldoende zekerheid heeft gesteld.

Ook buiten het Burgerlijk Wetboek zijn er enkele aanpassingen met betrekking tot huurkoop gemaakt. Zo krijgt de huurkoper bij de openbare veiling van de woning door een hypotheekhouder met een ouder recht uit de netto-opbrengst van het goed, nadat de executeur zijn vordering heeft voldaan, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij door de executie lijdt. Bij onteigening gaat eenzelfde regeling gelden, daar wordt uit het bedrag van de werkelijke waarde van de zaak aan de huurverkoper een schadeloosstelling toegekend wegens de aanspraken uit de huurkoopovereenkomst die hij verliest; hetgeen overblijft, komt aan de huurkoper toe.

Conclusie

Het wetsvoorstel geeft de huurkoper meer dezelfde rechten als de normale koper van onroerende zaken. Zo wordt een particuliere huurkoper verder beschermd bij het sluiten van een overeenkomst, worden er verdere eisen gesteld aan de akte van huurkoop, is er meer bescherming bij het afdwingen van de akte en kan de huurkoopovereenkomst worden ingeschreven. Een grote verandering is de onmogelijkheid van het opleggen van een boete bij het vervroegd aflossen. Hiernaast heeft de huurkoper enkele rechten verworven bij executie en onteigening en mag de huurkoper het retentierecht tegen de verkoper inroepen. Wellicht dat de huurkoop van woningen dan ook iets in populariteit wint nadat dit wetsvoorstel in werking treedt.